Ejecución Hipotecaria, Subasta, Deshaucio, Dacion en Pago total o parcial, Novación ampliando importe, plazo o solicitando años de carencia.
Si le han notificado la ejecución hipotecaria de su vivienda u otro bien inmueble.
Si ya tiene fecha para la subasta de su vivienda.
Si le van a desahuciar..O sencillamente no puede pagar su hipoteca.
Más de 32 años de experiencia avalan nuestros óptimos resultados.
La directora del área de derecho bancario, abogado en ejercicio, y ex empleada de banca con más de 23 años de experiencia en banca, le ofrecerá las alternativas más adecuadas para paralizar la ejecución hipotecaria, Deshaucio, subasta de su inmueble durante muchos años, hasta que cambie su situación económica, venda su inmueble o sencillamente consigamos la dación en pago:
De la deuda o novación de su hipoteca ampliando el importe, el plazo o modificando las condiciones económicas de la misma para que usted pueda fácilmente hacer frente a los pagos.
23 años de experiencia en banca, como directora de la sucursal más importante de un gran banco, hacen que doña María José Pérez abogado en ejercicio y directora del área jurídica de Bachofer Abogados, conozca todas las alternativas para negociar y conseguir de una manera eficiente la solución a su problema.
Llámenos al teléfono 653 91 09 09 y analizaremos su caso de manera gratuita, facilitándole una rápida solución a su problema.
Denunciamos al banco por la existencia de cláusulas abusivas en las escrituras.
De manera que en la demanda a parte de presentarla por lo mercantil o por oposición a la ejecución podemos paralizar la ejecución hipotecaria, subasta, o Deshaucio de su inmueble, durante muchos años, teniendo la mayor parte de los casos la devolución de las cantidades pagadas de más por la aplicación de estas cláusulas abusivas y condenando al banco a una indemnización por daños y perjuicios.
Porque trabajar con Bachofer Abogados
Porque 32 años de experiencia avalan nuestros resultados. Se trata de uno de los despachos expertos en banca con más antigüedad en España.
Porque nuestros abogados han trabajado en banca y son perfectamente conocedores de la forma que existe para paralizar la ejecución,Deshaucio, subasta o conseguir la dación en pago de su vivienda y la liberación total de la deuda.
Porque cobramos mayormente a resultados, de ahí nuestra gran implicación.
Porque si paralizamos su procedimiento, nos da tiempo para forzar al banco a negociar una novación, una dación en pago, o cualquier otra solución que le beneficie y que le permita quedarse sin deuda o seguir pagando su hipoteca sin ningún problema.
Al banco no le interesa tener paralizado un activo y provisionar año tras año, por eso, paralizando la ejecución, le interesa siempre negociar
Porque nuestra tasa de éxito es la más alta del mercado, el cliente sigue viviendo en su vivienda durante años sin pagar alquiler, la puede también alquilar, o negociamos para él la dación en pago en pago y la exoneración de cualquier deuda, quedándose libre de deudas.
Porque el abogado que lleva su procedimiento es un prestigioso jurista con más de 32 años de experiencia en juicios de ejecuciones hipotecarias, lo que hace de nuestro despacho, uno de los más expertos en derecho hipotecario,en derecho mercantil y bancario.
doña María José Pérez
Analizamos su situación de manera gratuita y establecemos la estrategia procesal correcta para conseguir la paralización de la ejecución de su hipoteca.
Nuestra estrategia procesal consiste en presentar demanda de nulidad de las condiciones generales de la contratación, lo que significa demandar al banco por las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria, y acto seguido, contestar la demanda de ejecución hipotecaria alegando causa pendiente en curso.
De esta forma conseguimos la paralización del procedimiento que puede durar hasta cuatro años.
En España, aproximadamente el 90% de las hipotecas están repletas de este tipo de cláusulas y lo que se solicita en esta demanda es que sean declaradas abusivas y nulas.
Bachofer Abogados presentará dos demandas para poder llevar a cabo esta estrategia jurídica. Por un lado, la mencionada demanda de nulidad individual de condiciones generales de la contratación y una segunda demanda de solicitud de suspensión de ejecución hipotecaria. El primero de estos documentos se presentará en el Juzgado de lo Mercantil y una vez sellado, será presentado junto con el segundo documento, en el Juzgado de Primera Instancia donde se lleva a cabo la ejecución hipotecaria por el banco.La suspensión del proceso de ejecución es inmediato.
Esta demanda deberá plantearse ante el Juzgado de lo Mercantil que corresponda en cada caso y va a permitir la paralización de los procedimientos de ejecución hipotecaria -que se resuelven en los Juzgados de Primera Instancia-. Con esta demanda, los clientes de Bachofer Abogados pueden conseguir alargar el proceso hasta cuatro años ya que para que pueda continuar adelante la ejecución hipotecaria, primero es necesario que se resuelva la demanda de lo mercantil. Esto es, el juez debe primero pronunciarse sobre la nulidad.
¡Gran noticia para deudores hipotecarios!
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha declarado en Sentencia de fecha 14 de marzo de 2013 la incompatibilidad de la actual legislación sobre ejecuciones hipotecarias y el Derecho Comunitario. Sostiene el Tribunal que cabe la suspensión del proceso de ejecución en aquellos casos en los que se hayan impugnado por abusivas cláusulas del contrato de préstamo. Tras dicha Sentencia se ha reformado la Ley de Enjuiciamiento Civil incorporando tan importante posibilidad a nuestro ordenamiento.
Recordemos que la abogado general del Tribunal de Justicia de la UE (TUE), Juliane Kokott, dictaminó que la ley española de desahucios vulnera la normativa comunitaria porque no garantiza una protección eficaz de los consumidores frente a posibles cláusulas contractuales abusivas en las hipotecas.
Según la reforma de la Ley, será necesaria en todo caso la existencia de cláusulas en el préstamo que puedan considerarse abusivas. Previo cumplimiento del requisito anterior, es el juez quien debe valorar la apariencia de buen derecho que permita suspender la ejecución hasta tanto sea resuelta la nulidad planteada, pudiendo darse el caso de que sea el propio juez de la ejecución quien valore la existencia de dichas cláusulas sin necesidad de instar un proceso paralelo. En nuestra opinión, la fundamentación de la nulidad que se plantee será determinante sobre la decisión definitiva, tanto de la suspensión como de la nulidad.
Mientras se resuelven los procedimientos judiciales, el deudor tiene tiempo a recuperar su situación económica o nosotros negociar ante el banco la dación en pago de la deuda.
Con la figura jurídica de la dación en pago el banco puede dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves, liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que había asumido en el momento de la firma de la hipoteca.
La dación en pago de inmuebles hipotecados, o aceptación de inmuebles en pago de deudas garantizadas con hipoteca por los bancos, presenta claras ventajas frente a una inminente ejecución judicial para el deudor en una situación donde ha habido una notable depreciación del precio de la vivienda.
1º. Demanda ejecutiva.
La entidad financiera acreedora presentará una demanda contra el deudor ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se localice el inmueble hipotecado. A partir de la publicación de la Ley 1/2013, para que la Entidad acreedora pueda dar por vencida toda la deuda y reclamársela judicialmente al cliente, el atraso en el pago debe ser superior a 3 meses.
2º. Notificación de la demanda al deudor y requerimiento de pago al mismo.
Además de notificarle al deudor el inicio del procedimiento judicial, en caso de que la entidad financiera no hubiese requerido de pago al deudor con anterioridad al inicio del procedimiento judicial, se procederá a reclamarle dicha deuda.
3º. Certificación del Registro de la Propiedad.
El Juez solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca y relación de las demás cargas que graven el bien.
4º. Subasta del bien hipotecado y pago a la entidad financiera acreedora.
Hasta el día señalado para la celebración de la subasta, el deudor podrá paralizar el procedimiento de ejecución hipotecaria siempre y cuando consigne el importe que por principal e intereses estuviese vencido en el momento de presentación de la demanda incrementado con los vencimientos de capital e intereses que se hubieren producido hasta el momento, a lo que hay que añadir las costas del procedimiento. En toda escritura de hipoteca debe especificarse la valoración del bien a efectos de subasta. Este valor no podrá ser inferior al 75 por ciento del importe de la tasación del bien que se efectúo para la concesión del préstamo hipotecario.
1º – Que concurran postores: Cuando la mejor postura sea igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien ha salido a subasta, se aprobará el remate a favor del mejor postor. Si la mejor postura ofrecida en la subasta es inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien sale a subasta, el ejecutado dispone de 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad superior al 70 por ciento, o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el plazo sin que el deudor realice lo indicado anteriormente, el ejecutante podrá solicitar la adjudicación del bien por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.
Cuando el ejecutante no haga uso de la facultad mencionada en el párrafo anterior, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario Judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Cuando el Secretario Judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el apartado siguiente.
2º – Que no concurran postores: Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por ciento del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por ciento.
A partir de aquí puede derivarse la siguiente casuística:
Que el importe por el que ha sido adjudicado finalmente el inmueble cubra la deuda reclamada por el ejecutante, en cuyo caso a éste se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante se destinará en primer lugar a los acreedores que tengan derechos posteriores inscritos (cargas anotadas con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta como consecuencia de otros procesos de reclamación de deudas que se sigan contra el deudor o segundas hipotecas del bien). Si no existen tales derechos posteriores o si una vez atendidos sigue existiendo sobrante, el mismo se pondría a disposición del deudor.
Que el importe obtenido de la adjudicación no cubra el total de la deuda. En tal supuesto, el ejecutante sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos (ya que en España la responsabilidad en caso de préstamos hipotecarios es “universal”, esto es, el deudor responde no sólo con el bien inmueble que ha dado en garantía sino con todos sus bienes presentes y futuros). No obstante, la Ley 1/2013, para el caso de la vivienda habitual, establece supuestos de liberación parcial de deuda, conforme a lo siguiente:
1º – El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por ciento de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero.
2º – También quedará liberado si, no pudiendo satisfacer el 65 por ciento dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por ciento dentro de los diez años siguientes.
3º – Cambio de la titularidad del inmueble ejecutado en el Registro de la Propiedad, posesión del inmueble y, en su caso, lanzamiento judicial.
Una vez ejecutada la subasta, se modificará la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad a favor del adjudicatario en la subasta, quien tendrá derecho a que se le ponga en posesión del inmueble. Por lo expuesto, en caso de que el inmueble se hallase ocupado, se acometerá el «lanzamiento judicial» de los ocupantes (es decir, su desalojo del inmueble). Sin embargo, entre mayo de 2013 y mayo de 2015 no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en la Ley 1/2013.